A busca por mais transparência é um dos movimentos em curso no segmento de fundos de investimentos imobiliários. Para ter uma alternativa num universo que carece de padronização das informações disponíveis aos investidores, a Comissão de Valores Imobiliários (CVM) editou, no fim do ano passado, as Instruções 516 e 517, relacionadas a divulgação de demonstrações financeiras dos fundos. A primeira determina a adoção de critérios contábeis similares aos de companhias abertas para mensurar ativos, passivos, receitas e despesas, com atualização de ativos imobiliários pelo valor de mercado. A segunda substitui a exigência de balancete semestral pela demonstração dos fluxos de caixa do período.
Para o consultor especializado Sergio Belleza Júnior, da Fundo Imobiliário, a decisão da CVM vai facilitar as análises dos interessados - principalmente no que diz respeito a fundos de incorporação e recebíveis, quando o valor patrimonial é decisivo. "Os valores estavam defasados. Tinha fundo que não atualizava há cinco anos", diz ele. Embora as medidas não afetem o valor da cota no balcão de negócios e seu impacto para os gestores limite-se a aspectos fiscais, evidenciam a preocupação com a clareza e a uniformidade das informações dos fundos.
E a CVM não é a única. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) deve consolidar, ainda este ano, um código de autorregulação para o segmento, a exemplo do que foi feito no passado com os fundos 409.
O conjunto de normas está sendo elaborado pelo Comitê de Produtos Financeiros e Imobiliários, presidido por Rodrigo Machado. Segundo ele, como hoje o setor é marcado pela assimetria de informações entre investidores e administradores, a entidade busca construir bases mais homogêneas para questões como precificação de cota ou valor de fechamento.
Uma das iniciativas estimula a criação de normas para um banco de dado mais consistente, com nível de padronização elevado, a serem oferecidas a administradores dos fundos em bases mensais. Atualmente, o projeto está em fase de implementação e preparação de sistemas e deve iniciar a divulgação em breve, para lançamento ainda neste semestre. Outra vertente é a elaboração de um código de autorregulação, contemplando questões como periodicidade ou informações mínimas que devem ser fornecidas pelos gestores dos fundos e cuja publicação deve ocorrer no segundo semestre.
O uso de formadores de mercado, responsáveis por colocar diariamente uma quantidade determinada de papéis para compra e venda com preço determinado, é mais um instrumento no qual o mercado aposta para conquistar transparência. Recentemente, a Anbima encaminhou solicitação à CVM para liberar a contratação desse serviço pelos fundos, para incentivar a liquidez e a formação de mais mercado para o produto.
Atualmente, as poucas iniciativas existentes neste sentido são bancadas pelos administradores, mas a despesa extra desestimula a maioria. Os programas visam acelerar a maturidade do setor que, apesar do crescimento, ainda é incipiente e passa por processo de aprendizado. "A movimentação é grande, mas a formação de preço é imperfeita, o mercado é impreciso e a informação ainda não é a melhor que existe", admite Machado.
Um dos fundos apoiados por formador de mercado é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, o BC Fund, um dos cinco melhores no quesito rentabilidade em 2011, com 34,43% no ano (considerando os doze meses anteriores a fevereiro último, o índice ficou em 39,99%). Mas não é esta a única ferramenta utilizada pela gestora, a Brazilian Mortgage, para estimular a clareza dos negócios em torno de um fundo com gestão ativa, voltado a comprar, vender e negociar aluguéis de mais de uma dezena de imóveis - o fundo conta ainda com instrumentos como uma área de relações com investidores e um website próprio, inclusive com versão em inglês.
"Tudo isso ajuda o investidor", diz Sergio Belleza Junior, ele próprio interessado em atuar como formador de mercado tão logo a CVM autorize a contratação do serviço pelos fundos. Também está nos planos a organização de uma área de inteligência para aprofundar análises no mercado e embasar a criação de um fundo de fundos. Além disso, o consultor sugere iniciativas como a criação de um índice específico para os fundos imobiliários pela bolsa e a organização de reuniões entre administradores e analistas para que o mercado ganhe mais transparência.
A BM&F Bovespa, por seu lado, além de incluir o produto em seus programas voltados à popularização dos investimentos na bolsa, busca promover e sediar encontros com players do mercado - recentemente, foi palco do encontro promovido com a CVM durante o período de consultas públicas que antecedeu a edição das Instruções 516 e 517. "O mercado evoluiu muito, basta olhar os prospectos mais antigos e os atuais", observa Cirulli. "O crescimento do mercado também depende de transparência e educação", acrescenta Frederico Paglia, gestor associado da RB Capital. "Relatórios mais completos e claros podem ajudar investidores menos afeitos ao setor entender as nuances do negócio." (MF)
Fonte: Valor Econômico
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